Najem okazjonalny. Co to jest? Na czym polega?

     Najem okazjonalny jest jedną z form najmu. Posiada szczególny charakter i jest stosunkowo nową instytucją w polskim systemie prawnym. Została wprowadzona w 2009 roku, w celu zabezpieczenia interesów i prawa własności osoby wynajmującej lokal. Celem było wyeliminowanie najmu lokali z tak zwanej „szarej strefy“. Miało to zwiększyć wpływy do budżetu z tytułu podatku od wynajmu lokali. Najem okazjonalny jest przeznaczony dla właścicieli lokali mieszkalnych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie najmu. Umowa o najem okazjonalny jest zawierana w formie pisemnej pod rygorem nieważności na czas określony, który nie może wynosić więcej niż 10 lat.

     Zawarcie umowy o najem okazjonalny może być uzależnione od uiszczenia kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu oraz kosztów egzekucji obowiązku opuszczenia lokalu. Kaucja musi być niższa od sześciokrotnego miesięcznego czynszu za lokal. Kwota jest obliczana w oparciu o stawkę czynszu obowiązującą w dniu zawarcia umowy. Kaucja jest zwracana najemcy w ciągu miesiąca od dnia opuszczenia mieszkania po potrąceniu należności przez wynajmującego. Szczególna forma najmu okazjonalnego przejawia się w tym, że dodatkowo wymaga się pewnych dokumentów, które należy załączyć do umowy cywilnoprawnej.

     Dla swej ważności wymaga załączenia oświadczenia najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji i zobowiązanie do opróżnienia oraz wydania lokalu w określonym terminie. Oświadczenie najemcy musi posiadać formę aktu notarialnego. Kolejny załącznik powinien zawierać wskazanie lokalu przez najemcę, gdzie będzie mógł zamieszkać po dokonaniu egzekucji obowiązku opróżnienia mieszkania wynajmującego. Trzeci załącznik to pisemne oświadczenie właściciela lokalu, albo osoby uprawnionej o tym, że wyraża zgodę na zamieszkanie w nim najemcy. Oświadczenie powinno być poświadczone notarialnie.

     Osoba wynajmująca może wypowiedzieć umowę najmu. Posiada komfort psychiczny, że kiedy umowa zawarta na czas określony, najemca opuści lokal. Z drugiej strony najem okazjonalny daje możliwość konieczności dostarczenia innego lokalu i ominięcia procederu sądowego. Jeżeli termin ważności umowy minie, wynajmujący musi udać się do sądu w celu nadania klauzuli wykonalności. Następnie powinien wybrać się do komornika z kompletem dokumentów. Problem pojawia się, kiedy wynajmującym jest osoba, która utraciła tytuł prawny do swojej nieruchomości.

     Umowa o najem okazjonalny lokalu wygasa po upływie terminu, na jaki została zawarta bądź ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia umowy. Gdy najemca nie opróżni dobrowolnie lokalu mimo wygaśnięcia cz rozwiązania umowy, właściciel ma obowiązek doręczyć mu żądanie opróżnienia lokalu. Musi być sporządzone na piśmie opatrzonym podpisem właściciela poświadczonym urzędowo. Żądanie zawiera dane właściciela i najemcy, wskazanie umowy najmu i przyczynę jej ustania oraz termin, w którym najemca i osoby z nim zamieszkująca mają opróżnić dany lokal. Termin nie może być krótszy niż 7 dni. Jeżeli nie przyniesie to skutków, właściciel lokalu może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym osoba najmująca lokal poddała się egzekucji komorniczej. Była o tym mowa powyżej. Do wniosku trzeba załączyć żądanie opróżnienia lokalu i dowód jego doręczenia najemcy (ew. dowód wysłania żądania przesyłką poleconą), dokument potwierdzający tytuł prawny właściciela do lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego.

     W sytuacji, gdy najemca nie dopełni obowiązku wskazania lokalu zastępczego, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu z zachowaniem minimum siedmiodniowego okresu wypowiedzenia. Obowiązkiem najemcy jest wskazanie mieszkania, gdzie mógłby się zakwaterować po opróżnieniu lokalu wynajmującego. Dzięki temu właściciel nieruchomości ma większą pewność, że najemca opuści wynajmowany lokal. Ponadto w ustawie o ochronie praw lokatorów ustawodawca przewidział dodatkowe przypadki wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego przez właściciela lokalu. Wypowiedzenie stosunku musi nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego w trzech sytuacjach. Pierwszy przypadek dotyczy używania lokalu w sposób sprzeczny z umową bądź niezgodny z jego przeznaczeniem, zaniedbywania obowiązków i zakłócania porządku domowego, mimo pisemnego upomnienia. Druga sytuacja to zwłoka z zapłatą czynszu, albo innych opłat za używanie lokalu za minimu trzy pełne okresy płatności, mimo uprzedzenia otrzymanego na piśmie. Ostatnia sytuacja dotyczy wynajęcia, podnajęcia lub oddania do bezpłatnego używania lokal bądź część nieruchomości bez zgody właściciela.