Scalenie i podział nieruchomości. Na czym polega?

     Scalenie i podział nieruchomości służy przekształceniu nieruchomości, które zostały niekorzystnie ukształtowane. Najpierw dochodzi do scalenia gruntu, a następnie do ponownego podziału.

     Problemy związane ze scaleniem nieruchomości i ich ponownym podziałem na działki zostały uregulowane przez przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Chcąc przeprowadzić scalenie i podział nieruchomości, trzeba zajrzeć do planu miejscowego. Decyzja dotycząca możliwości przeprowadzenia tego postępowania jest podejmowana przez radę gminy w drodze uchwały.

Na czym polega scalenie i podział nieruchomości?

     Rada gminy określa zakres gruntów, które zostaną objęte postępowaniem. Następnie są one scalane i zostaje przygotowany nowy geodezyjny podział nieruchomości. Efektem przeprowadzonych czynności jest powstanie funkcjonalnych działek, które pozwalają na realizację inwestycji. Przeprowadzenie postępowania i opracowanie projektów to czynności należące do obowiązków wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Rada gminy lub miasta podejmuje stosowne uchwały umożliwiające przeprowadzenie scalenia i podziału gruntów.

Wszczęcie postępowania

     Postępowanie może być zainicjowane na wniosek właścicieli, użytkowników wieczystych i posiadaczy samoistnych lub z urzędu. W pierwszym przypadku wnioskodawcy muszą wnieść do podziału nieruchomości, których łączna powierzchnia przekracza 50% powierzchni gruntów objętych postępowaniem. Postępowanie z urzędu może być podjęte wtedy, gdy grunty są przeznaczone pod zorganizowaną działalność inwestycyjną, pod rehabilitację zabudowy i infrastruktury, albo jeżeli są to obszary zdegradowane. Wszczęcie postępowania z urzędu jest możliwe także wtedy, gdy gmina jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntów, których powierzchnia przekracza 50% obszaru objętego postępowaniem.

     Przed wszczęciem postępowania wójt, burmistrz lub prezydent miasta muszą zbadać, czy wszczęcie postępowania ma sens i jest zgodne z prawem. Organ bierze pod uwagę wnioski właścicieli i użytkowników wieczystych, warunki zagospodarowania terenu określone w planie miejscowym, stan infrastruktury technicznej, potrzeby jej rozbudowy oraz stan prawny nieruchomości i ich dotychczasową strukturę przestrzenną. Organ musi też uwzględnić możliwości finansowe gminy. Jeżeli nie będzie jej stać na pokrycie wydatków związanych ze scaleniem i podziałem nieruchomości, to postępowanie nie zostanie wszczęte.

Podjęcie uchwały przez radę gminy

     W zależności od wyniku szczegółowych analiz uzasadniających wszczęcie postępowania, wójt, burmistrz bądź prezydent opracowują projekt uchwały o przystąpieniu lub o odmowie do przystąpienia do scalenia i podziału. Mają na to 6 miesięcy od złożenia wniosków.

Załóżmy, że rada gminy przyjmuje uchwałę o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości. Wtedy wójt, burmistrz, albo prezydent miasta w powiadamia uczestników postępowania. Organ wyznacza termin zebrania informacyjnego. Następnie składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej każdej z nieruchomości informacji o przystąpieniu do scalenia i podziału.

Zebranie informacyjne

     W zebraniu informacyjnym biorą udział uczestnicy postępowania. Celem spotkania jest zaznajomienie się uczestników z uchwałą rady gminy. Następnie zostaje wybrana rada uczestników scalenia spośród osób uczestniczących w postępowaniu. Rada uczestników wybiera ze swojego grona osobę przewodniczącą.

Opracowanie projektu uchwały

     Po zebraniu informacyjnym rada gminy przygotowuje opracowanie geodezyjne granic zewnętrznych oraz przygotowuje dokumentację geodezyjną, prawną i projektową. Na koniec zostaje przygotowana dokumentacja wyceny nieruchomości w dotychczasowym i nowym stanie. Wszystkie wymienione elementy składają się na opracowanie projektu uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości. Projekt uchwały zostaje przedstawiony do wglądu w urzędzie gminy na 21 dni, aby każdy z zainteresowanych mógł się z nim zapoznać. Uczestnicy postępowania są o tym zawiadamiane na piśmie. W ciągu 21 dni mogą składać pisemne wnioski, uwagi i zastrzeżenia do projektu uchwały. Zostaną rozpatrzone przez radę uczestników scalenia, a następnie przez radę gminy. Po zapoznaniu się z ich treścią rada gminy podejmuje uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości.

Wejście uchwały w życie

     Z dniem wejścia w życie uchwały dochodzi do zamiany własności, użytkowania wieczystego i innych praw ze stanu starego na nowy. Uczestnik postępowania otrzymuje działkę na tych samych prawach. Na przykład, właściciel uczestniczący w scaleniu i podziale otrzyma nowe działki na własność, a użytkownik wieczysty uzyska ekwiwalent w postaci wydzielonych działek w użytkowanie wieczyste. Uchwała o scaleniu i podziale zawiera opracowane geodezyjnie granice gruntów objętych podziałem i scaleniem, wypis i wyrys z planu miejscowego, a także geodezyjny projekt scalenia i podziału nieruchomości. Treść uchwały obejmuje również rejestr nieruchomości, rozstrzygnięcia dotyczące opłat adiacenckich, dopłat i odszkodowania oraz urządzeń infrastruktury. Uchwała jest podstawą do opracowania dokumentacji. W oparciu o przygotowane dokumenty będzie można dokonać wpisów w księgach wieczystych, zamknąć istniejące księgi i wprowadzić zmiany w katastrze.