Sprzedaż nieruchomości państwowych w przetargu. Co to jest? Jak działa?

     Zbycie nieruchomości, które są własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego odbywa się w drodze przetargu. Poniżej wyjaśniamy na czym polega postępowanie przetargowe i jak przebiega.

     Tryb zbywania nieruchomości w przetargu składa się z wielu etapów. Po przygotowaniu wykazu nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż, organizator powinien poinformować osoby, które mają pierwszeństwo nabycia. Następnie zostaje opublikowane ogłoszenie o przetargu. Ostatnim etapem jest przetarg kończący się zawarciem umowy.

Wykaz nieruchomości na sprzedaż

     Wojewoda decyduje o tym, które nieruchomości należące do Skarbu Państwa będą przeznaczone na sprzedaż poprzez wydanie zarządzenia. Z kolei rada lub sejmik podejmują uchwałę w zakresie przeznaczenia nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego. Zarówno zarządzenie, jak i uchwała ustalają formę zbycia, tryb i rodzaj przetargu, a także zasady zbycia. Na podstawie wspomnianych aktów uchwala się regulamin przetargu i powołuje komisję przetargową. Właściwy organ przygotowuje dokumentację prawną i geodezyjną nieruchomości. Następnie zleca ustalenie ich rynkowej wartości oraz sporządza i publikuje wykaz. Powinien być wywieszony na 21 dni w siedzibie urzędu. Informacja o udostępnieniu dokumentu jest podawana do publicznej wiadomości, np. w prasie.

Powiadomienie o pierwszeństwie w nabyciu

     Jeśli są znane osoby mające uprawnienie do pierwszeństwa w nabyciu otrzymują pisemne powiadomienie. Informacja może być zamieszczona w wykazie nieruchomości. Uprawniony może skorzystać z pierwszeństwa, jeśli w terminie 21 dni od otrzymania zawiadomienia złożą wniosek o nabycie nieruchomości. Gdy informacja jest zamieszczona w wykazie to termin na złożenie wniosku wynosi co najmniej 6 tygodni. Wtedy muszą zgodzić się na cenę ustaloną przez organ. Jej wysokość musi być równa lub wyższa od wartości rynkowej. Nieruchomości, których dotyczyły wnioski są wyeliminowane z dalszej procedury, bo zostały zbyte uprawnionym.

Ogłoszenie o przetargu

     Po upływie 21 dni od wywieszenia wykazu starosta lub zarząd podaje do publicznej wiadomości ogłoszenie o przetargu. Nie zamieszcza się w nim informacji o nieruchomościach sprzedanych osobom, które skorzystały z pierwszeństwa. Ogłoszenie o przetargu jest podawane do publicznej wiadomości co najmniej 2 tygodnie przed terminem przetargu. Jeśli cena wywoławcza przekracza 50 000 zł, ogłoszenie jest zamieszczane dodatkowo w lokalnej prasie. W ogłoszeniu przetargu znajdują się informacje zamieszczone w wykazie, miejsce i termin przetargu oraz warunki, które powinny zostać spełnione przez osoby chcące uczestniczyć w przetargu. Są to informacje dotyczące wadium i dokumentów uprawniających do nabycia nieruchomości.

Wadium

     Wadium jest koniecznym warunkiem umożliwiającym uczestnictwo w przetargu. Osoba, która chce nabyć nieruchomość musi wpłacić odpowiednią kwotę. Wysokość wadium wynosi ok 5%-20% ceny wywoławczej. Zarząd lub starosta określają zarówno wartość, jak i termin wpłacenia tego zabezpieczenia nie krótszy niż 3 dni przed dniem przetargu. Wadium może być wpłacone w formie gotówki, państwowych obligacji, papierów wartościowych, weksli lub listów gwarancyjnych. Postać wadium jest określana w ogłoszeniu przetargu. Wadium wpłacone przez uczestnika, który wygrał przetarg jest zaliczany na poczet ceny nabycia. W razie wycofania się nabywcy, kwota ulega przepadkowi.

Kiedy trzeba zorganizować przetarg?

     Przetarg musi być zorganizowany przez starostę lub zarząd. Jeżeli nieruchomość nie zostanie sprzedana w drodze przetargu, konieczne jest przeprowadzenie kolejnego. Dopiero wtedy, gdy w drugim postępowaniu nie dojdzie do sprzedaży nieruchomości, można zbyć ją w trybie bezprzetargowym. W pierwszym przetargu starosta bądź zarząd określają cenę wywoławczą w oparciu o wartość rynkową nieruchomości określoną przez rzeczoznawcę majątkowego. Cena nie może być niższa od ustalonej wartości nieruchomości. Jeśli jeden z uczestników zaproponuje wyższą cenę przetarg kończy się pozytywnym wynikiem. Przetarg jest ważny także wtedy, gdy choćby jeden uczestnik przelicytuje cenę wywoławczą.

Czym jest postąpienie?

     Postąpienie jest najniższą kwotą, o którą trzeba przelicytować cenę wywoławczą nieruchomości. Musi wynosić co najmniej 1% ceny wywoławczej nieruchomości. Jeżeli pierwszy przetarg nie zostanie rozstrzygnięty, to można zorganizować kolejny. Wtedy istnieje możliwość obniżenia ceny wywoławczej poniżej wartości rynkowej oferowanej nieruchomości. Niemniej obniżka nie może wynosi więcej niż 50% tej wartości. Uczestnik, który zaoferuje najwyższą cenę transakcyjną zostaje nabywcą nieruchomości. Jeśli nieruchomość nie zostanie zbyta w trakcie pierwszego, ani drugiego przetargu, to nie trzeba organizować kolejnego. Wtedy nieruchomość może zostać sprzedana w bezprzetargowym trybie za cenę ustaloną w rokowaniach między organem sprzedającym, a nabywcą.

Jakie są formy przetargów?

     Możemy wyróżnić cztery formy przetargów, a mianowicie ustny przetarg nieograniczony, ustny przetarg ograniczony, pisemny przetarg nieograniczony i pisemny przetarg ograniczony. Brzmi to nieco skomplikowanie, ale są to tylko pozory. Ustny przetarg nieograniczony jest określany także jako licytacja. Jego celem jest uzyskanie najwyższej ceny. Staje się ważny jeśli choćby jeden uczestnik zaoferuje wyższą cenę od wywoławczej. Musi wystąpić co najmniej jedno postąpienie. Ustny przetarg ograniczony jest ukierunkowany na uzyskanie najwyższej ceny oraz mogą wziąć w nim udział tylko wybrane osoby (np. mieszkańcy gminy, osoby posiadające określone uprawnienia). Pisemny przetarg nieograniczony jest zwany ofertowym. Jego celem jest wybór najbardziej korzystnej oferty z uwagi na cenę i kryteria określone w warunkach przetargu. W przypadku równorzędnych propozycji można dodatkowo zorganizować ustny przetarg. Pisemny przetarg ograniczony jest ukierunkowany na wybór najlepszej oferty. Organizuje się go wtedy, gdy warunki przetargowe mogą być spełnione wyłącznie przez ograniczoną liczbę osób.

Po co są organizowane przetargi?

     Celem organizowania przetargów jest ustalenie jednolitych warunków nabycia nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego dla szerszego kręgu zainteresowanych. Ogłoszenie jest podawane do publicznej wiadomości. Kolejnym celem jest uzyskanie jak najwyższej ceny transakcyjnej. Cena nabycia nieruchomości zawsze przewyższa wartość rynkową, kiedy zbycie następuje w drodze przetargu. Jeżeli nikt nie zaoferuje wyższej ceny, to przetarg jest nieważny. Postępowanie przetargowe umożliwia obiektywne wybranie nabywcy oraz wybór najlepszej oferty.

Zawarcie umowy z nabywcą

     Nabywcą nieruchomości w przetargu ustnym zostaje uczestnik, który zaoferował najwyższą cenę. W przypadku przetargu pisemnego zwycięzcą zostanie osoba, która zaoferowała najbardziej korzystną ofertę. Przewodniczący komisji przetargowej sporządza protokół z przebiegu przetargu. Zostaje on podpisany przez nabywcę nieruchomości, członków komisji przetargowej i przewodniczącego. Na podstawie protokołu zostaje zawarta umowa cywilnoprawna sporządzona w formie aktu notarialnego. Dokument zawiera informacje o terminie i miejscu przetargu, a także oznaczenie nieruchomości, która jest przedmiotem przetargu zgodnie z ewidencją gruntów i księgi wieczystej. Treść umowy obejmuje również dane dotyczące obciążenia nieruchomości, wykazu osób dopuszczonych i niedopuszczonych do przetargu wraz z uzasadnieniem. Musi zawiera rozstrzygnięcia komisji przetargowej, najwyższą cenę osiągniętą w przetargu, dane nabywcy oraz członków wspomnianej komisji. Organizator przetargu musi zawiadomi nabywcę nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy w ciągu 21 dni od rozstrzygnięcia przetargu. Gdyby osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie stawiła się bez usprawiedliwienia w miejscu i czasie wskazanym przez organizatora, może on odstąpi od zawarcia umowy. Wtedy wpłacone wadium nie podlega zwrotowi.